Verhuurmakelaar

Meer en meer mensen kiezen voor een appartement voor verhuur. Met de beperkte andere opties voor het verkrijgen van financieel resultaat, kiezen steeds meer particulieren voor het beleggen in een woning voor verhuur. Daarbij komt het feit dat de vraag naar middeldure huurwoningen met huurprijzen tussen de € 700,- en 1100,- per maand is omvangrijk. Omdat mensen vaak weinig onbekend zijn met het ontmoeten van huurders, kiezen particulieren steeds vaker voor een verhuurmakelaar voor het vinden van geschikte huurders.

Waar kan de verhuurmakelaar mee helpen?

Verhuurders besteden vaak enige taken uit aan de makelaar. Een verhuurmakelaar kent in de regel twee hoofdactiviteiten: het zoeken naar betrouwbare huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een woning en de huurders. Dit betekent dat de verhuurmakelaar onder meer de volgende taken heeft:

  • Opstellen van een inspectierapport hoe de woning aan de huurder wordt opgeleverd.
  • Sleuteloverdracht.
  • Het inmeten van de woonruimte(s).
  • Reacties van potentiele huurders inventariseren.
  • Advies ten aanzien van optimale huurprijs.
  • Vaststellen van uw verhuurdoel .
  • Bezichtigingen van de woning.

De makelaar beschikt over de laatste (juridische) inzichten. Welke type woningen is momenteel in trek? Wat is een marktconforme huurprijs? Met actuele contracten worden de risico’s van verhuur beperkt. Daarnaast is de verhuurmakelaar een bron van (praktijk)ervaring. Hij of zij kent de gevaren van de verhuur van een huis. En kan een verhuurder helpen valkuilen te vermijden.

 

De ene verhuurmakelaar is de andere niet

Een verhuurmakelaar is van onschatbare waarde om de risico’s van verhuur te beperken. Er is echter een groot verschil tussen de ene en de andere. Welke activiteiten zij kunnen uitvoeren. Welke kosten zij zeggen te maken (vooraf) en welke kosten zij werkelijk bij u in rekening brengen (achteraf). Maar bovenal: welke belangen zij voorop stellen. Dienen zij uw belang of eigenlijk vooral hun eigen belang. Laat u goed informeren over de verhuurmakelaars in uw regio. En weet waar u op moet letten als u ze vergelijkt.

Houd als verhuurder hier rekening mee

Voordat een verhuurder kan starten met verhuur, heeft hij wat stappen te zetten. Bij de verhuurder hoort men in beginsel meestal dezelfde problemen. De verhuurder dient heel wat vraagstukken te beantwoorden voordat hij/zij een huis kan gaan verhuren. Typische vragen zijn:

  • Hoe zit het met het beheer van een woning?
  • Wat kan ik doen als mijn huurder niet betaalt?
  • Welke gemeentelijke kosten zijn er?
  • Welke fiscale gevolgen heeft woningverhuur?
  • Wat houdt dat in: tijdelijke verhuur?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders een huis voor de eerste keer zullen verhuren, lijkt het verstandig gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar. Zeker bij een eerste keer.

 

Wat is het rendement?

Een appartement verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een woning verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil betreft de winst van verhuur. Om te bepalen of de verhuur een goede investering betreft, kunt u het vergelijken met andere rendementen die u elders zou kunnen bereiken. U kunt de winst uit verhuur bijvoorbeeld vergelijken met het resultaat wat u zou behalen wanneer u het vastgoed zou aanbieden en deze som geld op een spaarrekening zou plaatsen. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die in de meeste gevallen vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het woning een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander rendement dan wanneer het continu verhuurd wordt. Leegstand heeft ook te maken met de andere component: de opbrengsten. U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type appartement, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (winkel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Meestal is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Er bestaan diverse tools waarmee u eenvoudig het resultaat van verhuur kunt bepalen. Een goede rekentool is bijvoorbeeld te downloaden op: een appartement verhuren.

Expat verhuur

Sommige verhuurders zijn met name bezig met de verhuur aan expats (ofwel: expatriates). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Dikwijls gelden expats als ideale huurders, aangezien zij meestal werken voor grote, gerenomeerde bedrijven. Expats hebben daarom in elk geval een baan en in de meeste gevallen voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de onderneming meestal in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken in de meeste gevallen snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. Verhuur aan expats is in sommige aspecten anders. Expats hebben in de meeste gevallen hogere eisen voor bijvoorbeeld parkeergelegenheid, bereikbaarheid van wegen en bereikbaarheid van (handel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland verblijven. Aangezien expatriates uit een andere cultuur komen, bestaat het gevaar van miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men hier in Nederland gewend is. Flexibel omgaan met eventuele verschillen helpt. 

Tot slot vindt communicatie met expatriates normaal plaats in het Engels. Contracten, brieven en andere communicatie zullen dus in het Engels moeten plaatsvinden. Mogelijk heeft u extra kosten bij het vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe onzorgvuldige huurders voorkomen?

Een van de ergste nachtmerries van verhuurders is dat zij onzorgvuldige huurders in hun woning hebben toegelaten – en er nooit meer vanaf komen. Er zijn veel zaken die het risico op slechte huurders enorm kunnen verkleinen. Het begint met uw appartement: welke soort huurder komt hier op af? Welke staat van onderhoud heeft het: Een huis dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer betrouwbare huurders aan, dan een beroerd onderhouden huis. Hoe wordt een woning gepresenteerd? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving hebben veel invloed bij het vinden van de juiste huurders. Verder is een persoonlijke ontmoeting met (potentiele) huurders iets om altijd te doen. Een ontmoeting vertelt u aanzienlijk meer dan 100 documenten. Maar uiteraard moeten ook de documenten (zoals id-card, werkgeversverklaring, referenties, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) in orde zijn. Tot slot moet u een klik” hebben met uw huurders. Een slecht voorgevoel is dikwijls (in tegenstelling tot wat u wellicht elders hoort) een zeer goede aanwijzing voor problemen in de toekomst.

Verhuur ook in de toekomst aantrekkelijk?

Het ziet er naar uit dat het verhuren van appartementen ook de komende jaren interessant is. De komende tijd blijft een tekort aan huurwoningen in Nederland. De huurprijzen zijn de laatste tijd hoger dan ze ooit waren. De andere opties blijven zeer onaantrekkelijk. De woningprijzen blijven toenemen, waardoor bij verkoop potentieel een aanvullend winst behaald kan worden. De vraag naar huurwoningen wordt neemt ook toe door opkomst van initiatieven als Airbnb. Kortom: de verwachting is dat ook het verhuren van woningen in de toekomst interessant blijft.

Huurprijzen blijven toenemen

Een gunstige ontwikkeling voor verhuur: Volgens Pararius (bron: Pararius) is de algemene huurprijs van een huis in de vrije sector in Nederland medio 2016 met meer dan 6% gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt zodoende uit op circa 13,50 euro per vierkante meter per maand. Volgens Pararius is met name de laatste twee jaren de huur in de Randstad erg hard gestegen. En ook buiten de Randstad nemen de prijzen toe. Een woning huren in Amsterdam is nog steeds heel veel kostbaarder dan elders. 

Verder: Airbnb maakt verhuur interessant

Met name huizen in de Randstad zien hun verhuurbaarheid de laatste jaren sterk toenemen door verhuur aan toeristen via Airbnb. De marktvraag naar woningen wordt groter, terwijl het aanbod achterblijft. Maar wat is verstandiger: verhuur via Airbnb of reguliere verhuur? Via Airbnb-verhuur zijn dikwijls hogere huurprijzen te realiseren. Met name wanneer het een appartement is in een centrum van een van de grote plaatsen in de Randstad. In hoogseizoen is hierdoor een aantrekkelijke bron van inkomsten te verkrijgen. Alleen in laagseizoen is de vraag veel lager – en ontstaat mogelijk een periode leegstand. Dit kan het resultaat flink drukken. Bovendien vergen de vele verwisselingen van huurders veel meer energie dan zo nu en dan een nieuwe huurder vinden voor langere periode. Verder zijn toeristische huurders niet voor iedereen wenselijk voor uw huis. Zij hebben beperkt belang bij een wat langere termijn goede verstandhouding met verhuurder en/of buurtgenoten, houden daardoor vaak minder rekening met uw huis – en zijn daardoor best in de meeste gevallen niet de beste huurders. Maar zelfs als u zelf niet besluit via Airbnb te verhuren, heeft de Airbnb ontwikkeling wel een gunstig effect op appartementverhuur in breder zin.

Appartement te koop aanbieden?

Voor sommige mensen komt de vraag boven of zijn hun (oude) woning zullen verhuren of te koop aanbieden, zodra zij zelf een nieuwe huis hebben gekocht. Wat gaan we doen met het oude appartement? De vraag is dan: het woning verhuren of verkopen? Een appartement te koop aanbieden levert ineens een behoorlijke bedrag op, en een woning verhuren levert een inkomstenbron op die maandelijks oplevert. Of verhuur interessanter is dan verkoop hangt met name af van de berekening: wat levert het meeste op? En is er een aantrekkelijk alternatief dat meer oplevert dan verhuur wanneer u het vermogen dat vrij komt door eventuele verkoop daarin belegt? Als u een huis heeft dat met weinig moeite verhuurbaar is, is verhuur dikwijls een goed alternatief.

Verhuur van een appartement ook voor mij de moeite waarde?

Een woning verhuren wat voor u? Dat hangt er vanaf. Hebt u een zeker vermogen dat u wenst te investeren in een appartement? Hebt u een appartement (of huis op het oog) dat gewild is door huurders – door bijvoorbeeld de locatie, indeling en staat van onderhoud? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders – ook wanneer er problemen ontstaan? Dan is een woning verhuren een interessante optie om winst te behalen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend tips over het verhuren van uw appartement.

https://www.verhuurmakelaar.info/